안녕하세요?
오늘은 토지 용도지역에 따라 지을 수 있는 건축물의 용도를 살펴보려고 합니다.
이 건물을 철거하고 상가를 지어볼까?
시골 땅에 주택을 지어볼까?
이런 생각이 들었다면
먼저, 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지 알아보셔야 합니다.
시골 땅에 상가건물을 지을 수 없는 이유
우리 상가 건물에 당구장을 입점할 수 없는 이유는
모두 땅의 용도에 따라
허가 받을 수 있는 시설이 정해져 있기 때문입니다.
토지 이용 규제 정보 서비스입니다.
저는 사례로 부산시청 옆에 있는 뚜레주르를
검색해보기로 했습니다.
주소를 입력하면 뜨는 지적도와 지역지구 정보
자! 보이시나요
여기에 땅의 모든 정보가 담겨있습니다
실제로 건축사사무소에서도 땅 주소를 받으면
제일 먼저 하는 것이
이 토지이용규제를 검색하는 일입니다!
제일 위에 정확한 주소가 나와 있어요
그리고 지목 란에 '대'라고 되어 있습니다.
그리고 정확한 면적과 개별공시지가가 나와 있습니다.
지역지구 등 지정여부 란을 살펴보겠습니다.
일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역,
중류1류(폭 20m~25m)(접함)
이렇게 명시되어 있네요
토지 이용 규제만으로도
블로그에 글을 수십개는 쓸 수 있을 것 같은데요
오늘은 그 중에서도 용도지역에 대해서 알아보겠습니다.
이 대지의 경우엔 일반상업지역입니다.
일반상업지역에는 어떤 건물을 지을 수 있을까요?
정답은
국토계획법 시행령 제71조에 아주 자세히 나와 있어요!
(사실은 지을 수 없는 건축물을 정한 법 조문입니다)
1. 제1종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 2에 규정된 건축물
2. 제2종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 3에 규정된 건축물
3. 제1종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 4에 규정된 건축물
4. 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 5에 규정된 건축물
5. 제3종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 6에 규정된 건축물
6. 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 7에 규정된 건축물
7. 중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 8에 규정된 건축물
8. 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 9에 규정된 건축물
9. 근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 10에 규정된 건축물
10. 유통상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 11에 규정된 건축물
11. 전용공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 12에 규정된 건축물
12. 일반공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 13에 규정된 건축물
13. 준공업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 14에 규정된 건축물
14. 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 15에 규정된 건축물
15. 생산녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 16에 규정된 건축물
16. 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 17에 규정된 건축물
17. 보전관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 18에 규정된 건축물
18. 생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 19에 규정된 건축물
19. 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 20에 규정된 건축물
20. 농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 21에 규정된 건축물
21. 자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 22에 규정된 건축물
8번 항목 찾으셨나요?
일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물에 대해 규정한 별표가 있다고 합니다
다들 벌써 지치신거 아니죠?
별표 보러 가셔야죠!
일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제8호 관련)
1. 건축할 수 없는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설 중 일반숙박시설 및 생활숙박시설. 다만, 다음의 일반숙박시설 또는 생활숙박시설은 제외한다.
(1) 공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되거나 주거지역으로부터 도시ㆍ군계획조례로 정하는 거리 밖에 있는 대지에 건축하는 일반숙박시설
(2) 공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역과 차단되거나 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역으로부터 도시ㆍ군계획조례로 정하는 거리 밖에 있는 대지에 건축하는 생활숙박시설
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설(공원·녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되거나 주거지역으로부터 도시·군계획조례로 정하는 거리 밖에 있는 대지에 건축하는 것은 제외한다)
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장으로서 별표 4 제2호차목(1)부터 (6)까지의 어느 하나에 해당하는 것
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설 중 시내버스차고지 외의 지역에 설치하는 액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전소․저장소(「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설은 제외한다)
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설 중 폐차장
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설 중 같은 호 가목부터 라목까지에 해당하는 것
사. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
아. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지 관련 시설
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시·군계획조례로 90퍼센트 미만의 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장(제1호다목에 해당하는 것은 제외한다)
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설(제1호라목에 해당하는 것은 제외한다)
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설 중 같은 호 라목부터 아목까지에 해당하는 것
사. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(제1호바목에 해당하는 것은 제외한다)
아. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사 시설(국방·군사시설은 제외한다)
자. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설
자! 여기에서 건축물의 용도가 걸러질 것 같습니다.
법규가 나왔다고 무서워하지 마세요
저기 제가 빨간색, 파란색
체크한 것만 보셔도 돼요!
크게
1. 건축할 수 없는 건축물
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시,군 계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
이렇게 두가지로 나뉘는데요
2번 항목이 조금 복잡합니다.
1번 항목은 어느 도시든 어느 동네든,
무조건 지을 수 없는 건축물 입니다.
2번 항목은 어느 도시에서는
지을 수도 있는 가능성을 가진 건축물입니다.
어떤 동네에서는 지어질 수 있지만,
같은 용도로 어떤 동네에서는 지어질 수 없습니다.
일단 1번 항목을 검토해보겠습니다.
이 땅에선 일반숙박시설과 생활숙박시설을 지을 수 없습니다.
위락시설, 공장, 위험물 저장처리시설, 폐차장, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설
또한 지을 수 없다고 규정되어 있네요!
(세부 항목은 여기선 언급하지 않도록 하겠습니다.)
1번 항목은 무조건 지을 수 없는 건물이라고 했어요!
이 항목들은 일반상업지역이라면
어느 동네에서도 지어질 수 없습니다.
다음은 2번 항목입니다.
일단, 한번 보겠습니다.
단독주택, 공동주택, 수련시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 동물 및 식물 관련 시설, 교정 및 군사 시설, 야영장 시설
을 지을 수 없다고 되어 있네요
'아 지을 수 없구나...'
이렇게 생각하시면 안됩니다!
위에서 제가 2번 항목은 어떤 동네에서는 가능할 수 있고
어떤 동네에서는 불가능 할 수 있다고 말씀드렸죠?
우리동네는 어떤 법이 적용되고 있는지 확인을 해봐야겠죠?
우리 동네 자치 법규를 확인해보셔야해요!
다시 한번, 이 곳의 주소는
부산광역시 부산진구에 속해 있습니다!
'부산광역시 도시계획 조례'를 확인해 보겠습니다!
제 30조에 용도지역안에서의 건축제한 이라는
조문이 있네요
아까 국토계획법 시행령 71조와 유사하죠?
1. 제1종 전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 1에서 규정된 건축물
2. 제2종 전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 2에서 규정된 건축물
3. 제1종 일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 3에서 규정된 건축물
4. 제2종 일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 4에서 규정된 건축물
5. 제3종 일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 5에서 규정된 건축물
6. 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 6과 같다. <개정 2014. 7. 9, 2017. 2. 8>
7. 중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 7과 같다. <개정 2014. 7. 9, 2016. 11. 2>
8. 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 8과 같다. <개정 2014. 7. 9, 2016. 11. 2>
9. 근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 9와 같다. <개정 2014. 7. 9, 2016. 11. 2>
10. 유통상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 10과 같다. <개정 2014. 7. 9, 2016. 11. 2>
11. 전용공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 11과 같다.
12. 일반공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 12와 같다.
13. 준공업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 13과 같다. <개정 2014. 7. 9>
14. 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 14와 같다.
15. 생산녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 15와 같다.
16. 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 16과 같다.
17. 자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 17과 같다.
자, 여기도 똑같은 8번(목)을 확인해 보겠습니다.
별표 8이 또 있네요 ㅠㅠ
이제 지치시죠?
마지막으로 별표 한번만 더 확인하시면 돼요!
[별표 8]<전문개정 2014. 7. 9, 개정 2016. 11. 2, 2017. 3. 22, 2017. 9. 27>
일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제30조제8호 관련)
일반상업지역안에서는 영 별표 9 제1호 각 목의 건축물[다만, 영 별표 9 제1호가목 및 나목의 규정에 따라 일반숙박시설은 100미터 이내, 생활숙박시설은 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역으로부터 50미터 이내(도로나 광장으로 인하여 주거지역과 20미터 이상 차단된 지역은 40미터 이내), 전용주거지역·제1종일반주거지역으로부터 100미터 이내, 준주거지역 내 주택 밀집지역으로부터 40미터 이내, 위락시설은 50미터 이내에서는 해당 용도로 건축 또는 용도변경을 할 수 없다]과 같은 표 제2호에 따라 다음 각 호의 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 지구단위계획이 수립된 경우에는 그에 따른다.<개정 2017. 9. 27>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계가 90퍼센트 미만인 것은 제외한다]
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사 시설(국방․군사시설은 제외한다)
위의 내용은 아까 국토계획법 71조에서 언급한 내용을
다시 언급하고 있습니다.
지금은 2번 항목을 확인하고 있으니까 바로 아래의 내용을 보겠습니다.
공동주택과 교정 및 군사 시설을
건축 할 수 없다고 되어 있네요!
그러면 2번 항목에 대해서 다이어그램으로
정리를 한 번 해볼게요!
이런 다이어그램이 만들어지게 됩니다!
국토계획법에서 건축할 수 없다고 한 것 중에서
자치 조례에서 건축할 수 없다고 정한 것
두 가지(공동주택, 교정 및 군사시설)를
건축할 수 없다고 정하고 있습니다!
왜냐하면 애초에 국토계획법에서 2번 항목은
자치 조례가 이 항목들을 건축할 수 있을지 없을지 정한다는
목적의 항목이거든요!
자 마지막으로 정리하겠습니다.
이 땅에서 지을 수 없는 건축물의 용도는
애초에 국토계획법에서 건축할 수 없다고 확정 지은
1번 항목과
(일반숙박시설과 생활숙박시설, 위락시설, 공장, 위험물 저장처리시설, 폐차장, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설)
2번 항목 중에서 자치 조례에서 제한한 항목입니다.
(공동주택, 교정 및 군사시설)
결국 이 토지에서는,일반숙박시설과 생활숙박시설, 위락시설, 공장, 위험물 저장처리시설, 폐차장, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설,
공동주택, 교정 및 군사시설을 제외한 모든 용도의 건축물을 지을 수 있는 것 입니다!
이런 식으로 어떤 토지든 용도를 확인 할 수 있습니다.
순서를 다시 정리해드리겠습니다.
1. 토지이용계획 사이트 확인(주소 필요)
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
(국토계획법 시행령) 제 71조 확인
3. 국토계획법 시행령 별표 확인
4. 해당 토지가 위치한 도시의 자치 조례 확인
5. 자치 조례 별표 확인
이렇게 토지의 용도 지역에 따라서
지을 수 있는 건축물이 정해지는 것입니다!
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다!
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