안녕하세요 율러프입니다!
저번 포스팅에서 건폐율에 대해서 알아봤었죠?
다들 한 번 따라해보셨나요?
지난번 포스팅의 순서를 다시 정리하면,
1. 규모검토(건폐율/용적률)
2. 대지면적과 건축면적
3. 건폐율 계산하기
4. 내 땅의 최대 건폐율 확인하기
이렇게 정리할 수 있겠네요!
1. 용적률
오늘은 조금 더 깊게 가보겠습니다.
잘 따라 오셔야 해요!
규모검토를 향한 2단계는 용적률 검토하기입니다!
지난글의 건폐율 검토만으로는 규모 검토가 어렵다고 했었죠.
왜냐하면 건폐율(%) = 건축면적/대지면적 × 100으로
높이에 대한 요소를 검토하지 않거든요!
지난번 건축면적에 대한 설명에서도 느끼셨겠지만,
건축면적은 높이나 층수와는 상관 없는
단순 수평투영면적이었습니다.
그래서 건폐율 검토는
대지 면적을 어느 정도를 쓰는지를 검토하는
2D 관점에서의 규모검토였습니다.
하지만, 사실 건물 지을 때
중요한 요소 중 하나는 높이입니다.
얼마나 높은 층수로 지을 수 있느냐는
부동산의 관점에서는 수익률과 밀접하기 때문이죠.
얼마나 높게 지을 수 있는가
가 바로 오늘 주제인 용적률입니다.
그럼 용적률은 어떻게 계산할까요?
용적률(%) = 건축연면적 / 대지면적 × 100
사실 이 공식이 오늘 포스팅의 전부죠 ㅎㅎ
2. 건축연면적/바닥면적&용적률 계산하기
자, 그럼 먼저 건축연면적이 무엇인지부터 알아야겠죠?
'건축연면적은 건축물의 바닥면적을 모두 합친 것을 말한다.'
그럼 바닥 면적은 뭘까요?
건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에
이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의
수평투영면적으로 한다. (건축법 시행령 제119조)
*건축의 기본 요소에 대한 정의는
건축법 시행령 제119조에 웬만한 것들이 나와있어요
간단하게 말하면 바닥 면적은 각 층의 면적입니다.
그럼 다시 정리해볼까요?
건축물의 연면적은 각 층의 바닥면적을 합친
건축물의 총 면적을 말하는 것입니다.
예를 들어 보겠습니다.
대지면적이 100㎡ 인 땅이 있습니다.
그리고 그 땅에, 지하1층, 지상 4층의 건물이 있습니다.
각 층의 바닥면적은 50㎡ 라고 가정하겠습니다.
이 건물의 연면적은
지하1층 바닥면적 50
+ 지상1층 바닥면적 50
+ 지상2층 바닥면적 50
+ 지상3층 바닥면적 50
+ 지상4층 바닥면적 50
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
연면적 250 (㎡)
이렇게 되는 것입니다!
그러면 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100 이니까
용적률 = 250(연면적) ÷ 100(대지면적) × 100 = 250%
250% 겠죠!
하핳 제가 또 함정을 숨겨뒀어요.
용적률 산정시에는 지하층 면적을 제외한다!
이 내용을 꼭 기억하셔야 합니다.
예시로 든 건물의 연면적은 250㎡가 맞습니다.
하지만, 용적률을 산정할 때는
지하층 바닥면적인 50㎡를 제외한
200㎡를 적용해야합니다.
그렇다면 용적률을 다시 계산해보겠습니다.
용적률
= 200(지하층을 제외한 연면적) ÷ 100(대지면적) × 100
= 200%
이 건물의 용적률은 200%가 되는 것입니다.
그래서 어떤 건축물의 개요를 보실 때
건축 연면적이 적혀 있다면,
그 건물이 지하층이 있는지 먼저 파악하시고
용적률을 확인하셔야 합니다!
참고로 용적률 산정시에 제외되는 면적은
지하층 외에도 세가지가 더 있습니다.
- 지상층의 주차용 면적
- 초고층 건축물/ 준초고층 건축물의 피난안전구역 면적
- 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
이들에 해당되는 경우라면 마찬가지로 연면적에서
해당 면적을 제외한 면적으로 용적률을 계산해야합니다. :)
3. 내 땅의 용적률 계산하기
이제 내 땅의 용적률을 확인해봐야겠죠?
어쩌다보니 계속 사례로 사용하고 있는 토지입니다.
저랑은 아무 상관이 없어요...
토지 이용 규제 정보 서비스에서 확인해주세요!
오늘도 역시 용도지역과 대지면적이 필요합니다.
일반상업지역 / 202㎡
기억하셨죠?
그럼 이번에도 역시 국토계획법 시행령을 확인해야합니다.
오늘은 제 85조 용도지역안에서의 용적률 입니다.
제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. <개정 2012. 4. 10., 2019. 8. 6.>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하
14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
어랏! 바로 적용하려고 했는데
용적률은 범위로 나오네요.
그러면 어떻게 해야할까요?
매 포스팅마다 계속 적용하고 있는 방식이죠
조례를 확인하러 가겠습니다.
부산광역시 도시 계획 조례입니다.
제50조(용도지역안에서의 용적률) ① 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다. <개정 2013. 10. 30, 2016. 8. 3, 2017. 1. 4, 2018. 1. 10>
1. 제1종전용주거지역 : 100퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
2. 제2종전용주거지역 : 120퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
3. 제1종일반주거지역 : 180퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4, 2018. 1. 10>
4. 제2종일반주거지역 : 220퍼센트 이하(단, 대지면적 1천제곱미터 초과 시 200퍼센트 이하) <개정 2017. 1. 4>
5. 제3종일반주거지역 : 300퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
6. 준주거지역 : 400퍼센트 이하 <개정 2016. 8. 3, 2017. 1. 4>
7. 중심상업지역 : 1천300퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
8. 일반상업지역 : 1천퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
9. 근린상업지역 : 700퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
10. 유통상업지역 : 800퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
11. 전용공업지역 : 300퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
12. 일반공업지역 : 350퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
13. 준공업지역 : 400퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
14. 보전녹지지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
15. 생산녹지지역 : 80퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
16. 자연녹지지역 : 80퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
17. 자연환경보전지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2017. 1. 4>
18. 삭제 <2013. 10. 30>
8번의 일반상업지역 1,000% 이하 확인하셨죠?
그럼 다시 계산을 해보겠습니다.
용적률 = 건축연면적 ÷ 대지면적 ×100 이었죠?
이번엔 반대로 계산해보겠네요.
저희는 대지면적을 알고있습니다.
202㎡입니다.
최대 용적률이 제시되어 있으니,
용적률을 최대로 했을 때
건축연면적이 얼마가 나오는지 계산해보겠습니다.
A : 건축연면적 으로 설정하고,
1,000(최대 용적률) = A(건축연면적) ÷ 202(대지면적) × 100
A = 2,020 입니다.
이 땅에 용적률을 최대로 했을 때 지을 수 있는
건축물의 총 연면적은 2,020㎡가 되는 것입니다.
다시 거꾸로 가겠습니다.
연면적은 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다.
만약, 각층의 바닥면적이 동일하다면,
건축물의 층수를 계산할 수 있겠죠?
대지 면적이 202㎥ 이니까
각 층 최대 바닥면적 202㎡ × 10층 = 2,020㎡
가 되겠네요!
그럼 최대 10층으로 지을 수 있는 건가요?
아닙니다!
규모검토의 기본은 건폐율과 용적률이
함께 적용되어야 합니다!
건폐율의 개념이 대지 전체를 건축물로
지을 수 없는 것을 전제로 하고 있습니다.
그렇기 때문에 위에서 적용한
각 층 바닥면적 202㎡는 나올 수 없습니다.
지난글에서 이 땅의 건폐율을 확인했었죠?
결과만 가져오겠습니다.
60%였습니다.
대지면적의 60%만 건축면적으로 지을 수 있는 것입니다.
헷갈릴 수 있으니 건축물의 형태는
직육면체로 가정하겠습니다.
각 층의 바닥면적이 모두 동일한 형태입니다.
202㎡ × 60% = 121.2㎡ 였습니다.
각 층의 최대 바닥면적이 121.2㎥가 되겠죠?
자, 그럼 다시
우리가 적용할 수 있는 최대 건축연면적은 2,020㎡였죠?
2,020 ÷ 121.2 = 16.67 정도가 나오겠네요
결국, 우리가 건축할 수 있는 최대 건물 규모는
온전한 16층(바닥면적 121.2㎡)과
17층(바닥면적 80.8㎡)인
17층짜리 건물을 지을 수 있는 것입니다.
다시 정리하면,
121.2㎡ × 16개층 + 80.8㎡(17층의 바닥면적) = 2,020㎡
이렇게 17층짜리의
최대 용적률 1,000%를 채운 건축물이
지어질 수 있는 것입니다!
그런데 아시죠? 이 연면적은 지하층은 제외한 면적인거에요
지상층 연면적 2,020㎡ + 지하층 면적이
지어질 수 있습니다.
어떠신가요?
오늘은 계산이 조금 많아서 복잡해보였을 것 같아요
잘 따라오고 계신가요?
사실, 공식만 잘 알고 계시면
어렵지 않은 계산이죠?
건축물은 사실 대지 각각이 특별한 법들이
적용되는 경우가 많아서
이것만으로는 규모검토가 어려운 경우가 대부분이에요
특히, 용적률 같은 경우는 완화받는
단서 조항이 많은 편이어서 변동 요소가 많아요.
그래도 기본적으로 건폐율 용적률 계산하는것만 알고계셔도
어느정도의 규모는 파악하실수 있을 것 같아요.
다음 포스팅에서는
이 모든 것들이 필요 없어지는
특별한 대지에 대해서 포스팅하겠습니다.
약간 허무하실수도 있어요!
*누구나 건축주가 될 수 있습니다!
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