*누구나 건축주가 될 수 있습니다!
저번 포스팅에서 토지이용규제를 활용해서
- 토지의 용도지역 파악하기
- 지역에 따른 용도제한 파악하기
- 국토계획법 시행령 71조 확인하기
- 지방 자치 조례 확인하기
를 작성했습니다!
- 규모 검토
그래서 내 땅에서 지을 수 있는 용도를 확인해봤는데요
오늘은 내 땅에 얼마나 크게 건물을 지을 수 있는지
알아보겠습니다
보통 이 작업을 규모 검토라고 해요
규모 검토는 저번 글에서 확인했던
대지의 용도를 파악한 이후에 하는 작업입니다!
땅이 정해지지 않으면 규모검토 또한 할 수 없어요
규모 검토의 기본은 건폐율/용적률을 파악하는 것입니다.
먼저, 건폐율과 용적률이 무엇인지 알아야겠죠?
이번 글에선 건폐율을 알아보도록 하겠습니다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
- 대지면적과 건축면적
대지면적은 말 그래도 대지의 면적입니다.
건축면적은 건축물의 수평투영면적입니다.
건축면적을 1층 바닥 면적이라고 아시는 분들이 있던데
1층 바닥면적과는 달라요
보통은 건물이 네모나게 생겨서
1층 바닥면적이 되는 경우가 많지만,
건축면적 = 수평투영면적 입니다.
만약 이렇게 요상하게 생긴 건축물이 있다면
건축면적은 어떻게 산정할까요?
건축면적 = 수평 투영면적
건축물 위에서 수직으로 건축물을
내려다봤을 때의 면적을 말합니다.
이렇게 건축물의 끝부분을 점선으로 내렸을 때
생기는 모양이 건축 면적이 되는 것입니다.
이 건물에서는 저 파란 박스의 면적이 건축면적이 된답니다.
(처마가 생길 때 등 세부 기준이 있긴 하지만,
개념상으로는 저렇게 됩니다.)
- 건폐율 계산하기
자, 이제 건축면적도 알아봤으니까
정말 건폐율을 알아보겠습니다.
다시 한번 정리하면
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
예를 들어, 대지면적이 100㎡인 땅이 있다고
가정해보겠습니다.
이런 땅에 건축물을 짓습니다.
건축면적이 50㎡인 건물을 짓겠습니다.
건물의 모양은 네모난 박스 일수도 있고
위에서 봤던 요상한 모양일 수도 있어요
하지만, 건축면적은 50㎡입니다.
건축물의 건축면적이 50㎡라면,
대지면적 100㎡에 대한 건축면적 50㎡의 비율이
건폐율이 되겠죠?
건폐율 = 건축면적 50㎡ / 대지면적 100㎡ × 100(%)
이 건물은 건폐율 50%인 건축물이 되는 것입니다!
내 땅에 딱 맞게 건물을 짓는다면?
건폐율이 100%가 되는 거예요!
이 때는 대지면적 = 건축면적이 되겠지요!
대지면적이 100㎡ 일 때, 건축면적 또한 100㎡이면
건폐율 100%의 건물이 지어지는 것입니다.
- 내 땅의 최대 건폐율 확인하기
내 땅이라면 건물을 최대한 크게 짓는 것이 좋을 것 같은데...
그런데, 주변에 건폐율 100%인 건물을 보신 적 있나요?
아마도 없을 것 같아요.
그 이유는 토지의 용도마다
최대 건폐율이 정해져 있기 때문이에요!
ㅠㅠ 그럼 내 땅의 최대 건폐율을 어떻게 알 수 있나요?
저희 저번 글에서 배웠던 내용과 유사합니다!
자, 다시 토지이용계획을 확인해볼게요
토지 이용 규제 정보 서비스에서 확인해 주세요
저는 저번 글에서 사례로 썼던 대지를 다시 가져왔어요
오늘도 마찬가지로 지역지구 등 지정여부 란과 함께
면적란만 확인하시면 돼요
일반상업지역 이었던 사례의 대지였습니다.
* 소재지 아래 줄 오른쪽 칸에 면적이 보이시나요?
저기 적힌 면적이 바로 대지면적입니다!
우리는 오늘 대지면적이 필요하죠?
대지면적이 202㎡이네요.
저걸 잠깐 기억해 두시고
넘어가겠습니다.
그리고 일반상업지역! 용도지역을 파악하셨다면,
다음 스텝으로 가볼 텐데요!
오늘 확인할 법규는 이것입니다!
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조 용도지역의 건폐율 입니다.
제77조(용도지역의 건폐율) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2015. 8. 11.>
1. 도시지역
가. 주거지역: 70퍼센트 이하
나. 상업지역: 90퍼센트 이하
다. 공업지역: 70퍼센트 이하
라. 녹지지역: 20퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하
나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하
다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하
3. 농림지역: 20퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하
[시행일:2012. 7. 1.] 제77조 중 특별자치시에 관한 개정규정
복잡할 것 같아서 1항만 가져왔습니다.
크게 도시지역과 관리지역으로 나뉘어있죠?
도시하면 떠오르는 이미지!
고층의 높은 빌딩들, 빽빽하게 들어선 건물들이겠죠?
도시 개발의 기본 원칙은 도심을 더 도심답게
보전할 지역은 더욱 철저하게 보전하는 것입니다.
저 몇 줄의 법만 봐도
우리나라의 도시 개발 원칙이 보이지 않나요?
딴 말이 조금 길었네요 ㅎㅎ
빨간색으로 표시한 상업지역 건폐율 찾으셨죠?
90퍼센트라고 되어 있네요!
그럼 이 땅의 건폐율을 90퍼센트로 적용하면 되겠네요!
이렇게 넘어가지면 큰일 나요!
굵게 표시한 1항의 문구를 다시 살펴보겠습니다.
①
제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 /
관할 구역의 면적과 인구 규모,
용도지역의 특성 등을 고려하여/
다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라/
특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의
조례로 정한다.
보셨죠?
건폐율의 최대한도는 조례로 정한다
건폐율은 각 호의 기준에 따라서
각 시, 군의 조례로 정하는 것입니다.
저번 글에서도 조례를 확인했었습니다.
오늘도 마찬가지로 저희는 부산광역시 도시 계획 조례를 확인하고 가겠습니다.
제49조(용도지역안에서의 건폐율) ① 영 제84조제1항에 따라 용도지역안에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <개정 2013. 10. 30, 2014. 7. 9, 2019. 2. 6>
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
2. 제2종전용주거지역 : 40퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
6. 준주거지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
7. 중심상업지역 : 80퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
8. 일반상업지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
9. 근린상업지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
10. 유통상업지역 : 60퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하(다만, 공장, 창고, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설이외의 용도가 포함된 필지는 60퍼센트 이하) <개정 2013. 10. 30, 2014. 7. 9, 2019. 2. 6>
12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하(다만, 공장, 창고, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설이외의 용도가 포함된 필지는 60퍼센트 이하) <개정 2013. 10. 30, 2014. 7. 9, 2019. 2. 6>
13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하(다만, 공장, 창고, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설이외의 용도가 포함된 필지는 60퍼센트 이하) <개정 2013. 10. 30, 2014. 7. 9, 2019. 2. 6>
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
17. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하 <개정 2019. 2. 6>
18. 삭제 <2013. 10. 30>
이번엔 찾기 쉬우시죠?
조례에서 훨씬 디테일하게 용도를 분류하고 건폐율을 지정하고 있습니다!
8목의 일반상업지역: 60퍼센트 이하
바로 이걸 적용하시면 됩니다!
그럼 확인해볼까요?
아까 토지이용규제에 이 땅의 대지면적이
202㎡ 였던 거 기억하시죠?
202㎡의 60%는...
121.2㎡네요!
이 땅에선 건축면적이 최대 121.2㎡까지 허용되는 겁니다!
간단하죠?
가끔 조금 더 복잡한 절차가 있는 대지가 있긴 한데
(지구단위계획구역 등)
보통은 이렇게 확인하면 건폐율 확인이 끝납니다!
어떠신가요?
- 건폐율이 무엇인지,
- 건축면적이 무엇인지,
- 건폐율 계산을 어떻게 하는지,
- 내 땅의 최대 건폐율을 어떻게 확인하는지
까지 잘 따라오셨나요?
이제 어느 땅의 주소를 가져와도
건폐율을 뚝딱 확인하실 수 있겠죠?
하지만, 슬프게도 건폐율만으로는
건축물 규모 검토를 할 수는 없어요.
건폐율은 높이가 반영되지 않은 2D의 개념이거든요
다음 글에는 높이를 파악할 수 있는 용적률 개념을
한 번 포스팅해보도록 하겠습니다!
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다~
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